“影响房价的原因，我们也调查研究过，主要有几个原因。第一，从居民收入或者说消费能力分析，沪上市的公务员、国企等体制内的职员等工资收入，和全国各大城市同类职业比较，差异不大。经商环境也暂时赶不上鹏城、羊城等特区或临近特区的大城市。中产阶层比例甚至还比不上京城。”
马由楞了一下，但随即理解了这其中的卯窍。特区鹏城及羊城靠近弘崆，有进出口、来料加工以及全国各地和世界不少国家和地区来特区投资，诞生了大量的中产阶层。而在京城，不少胆大者，利用此时的双轨制等政策，做一些踩着法律法规边沿的生意。
例如买书籍刊号，收罗一些写手或他人作品出版，就能赚不少钱；再如双轨制下，帮外地来京的企业、单位办理一些手续或批文，也能获取一些中介费用。改革开放初期，这很难说清楚这是否合法合规。
“其二，沪上是华国最早的工业城市，企业众多。原单位提供的住房虽小一点，但不至于居无定所。加之现正值国企改革，不少人下岗或即将下岗。他们现在哪怕有点存款，或者领取了下岗安置费用，首先也得考虑寻找工作或筹钱做生意。买房的问题只能以后才能考虑。”
国企众多的城市，正是面临最困难的时期，这时沪上的区位优势和经济、金融中心优势，暂时无法体现出来。自然消费力欠佳。
迅速在脑海中查看了一下沪上的房价统计数据，果然，这时全市均价2500元一平方米，静安区的2300每平方米，是老公房的价格。新房每平方米是3000至5000元。不过马由知道，这个状况很快就会改变。
再过一两年，随着经济的好转，来沪投资的企业增多、沪上本地生意人也富裕了，华国最大人口城市的优势，便立刻显示出来。浦西一直以来城市密度就极大，拆迁安置成本极高，房价便开始自然上涨，2000年左右，普遍都将达到5000以上。涨幅远远超过内地其他省会城市了，此后和京城、鹏城、羊城等城市并驾齐驱。
有意思的是，今年沪上静安区房价为2300元每平米。房地产专家还建议尽快抛售。
而再过20年，这里的房价可是达到了10万每平米，20年时间涨了43倍。如果当时买了一套房，现在就是千万富翁了。
“老洋房之类的现在大概是什么价位买得到？”
“愚园路那里的洋房售价一栋应该在50w左右。但建筑需要再投入资金进行结构整修，以及门窗、管道、水电和其他改造和装修。所以价格不算高。”
“你们打听一下黄浦区马当路245号那一片区，是否有一家弘崆的企业准备收购那里的老房子。若他们还没付诸行动，就给当地区官府联系一下，我们来整体开发，若已有开发商，我们另外找其他类似的洋房集中的街坊。”
“沪上新天地”是一个具有沪上历史文化风貌，中西融合的都市旅游景点，沪上新天地以沪上近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础。
开放商改变了石库门原有的居住功能，转换成商业经营。把这片反映了沪上历史和文化的老房子，改造成餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。
并因其保留了石库门建筑的清水砖墙建筑特色，强调了历史感，保留原有的砖、原有的瓦作为建材。在老房子内加装了现代化设施，包括地底光纤电缆和空调系统，确保房屋的功能更完善和可靠，建成后，新天地便成为了沪上的新地标。吸引了无数国内外游客。
漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的沪上，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚，亲身体会新天地独特的理念，这有机的组合与错落有致地巧妙安排形成了一首沪上昨天、明天、今天的交响乐，让海内外游客品味独特的文化。
该项目于1999年初动工，第一期的新天地广场于2001底才建成。
此后，类似文化街区更是不断涌现，如拥有20世纪30-90年代的特色历史建筑群，是苏州河畔保留最为完整的民族纺织工业建筑遗存，是沪上最具规模和影响力的创意产业基地、和国际化艺术园区的“2.m50创意园”。
还有第十七棉纺织总厂红砖老厂房和老仓库改造后的“沪上国际时尚中心”、融汇了东西方特色，整体建筑可见古罗马巴西利卡式风格、原为沪上工部局宰牲场改造而成的“1933老场坊”；昔日的“弄堂工厂”集中区域改造而成的“同乐坊”；20世纪30年代国棉五厂“创邑·河创意产业园”；德必-愚园1890等。
“马董，你的意思是想打造风情街区吗？”周洪亮这时反应过来，问到。
“是呀，我记得之前和你交流过这方面的想法。”
“那就没问题了，其实我们的未来城中，就设计了两条主题风情街区。一个是酒吧、咖啡、餐饮等为主的风情街坊，另一个则是以文化创意为主、小院落格局的街坊，定位是画家、摄影家、雕塑家等从事艺术创作场地。前店后坊，让游客能体验式游览及购买画作，算是另类的画廊。两个主题街坊一静一动，但无一都是吸引市民和游客驻足之处。”
“有了规划就好，不过建筑风格方面，一定要修新如旧。建筑风格多参照40年代老沪上滩的建筑风格，体现沪上对外开放的包容性。不过建筑素材尽量取材于欧洲民居风格，那些过于奢侈的宫殿、教堂之类的，没有参考意义。我们需要打造的是亲和力，邻里无间的感受。”
“建筑的竖向空间打造，应高低错落。2-3层、局部4层。上部可布置民俗客栈之类的功能。地下空间要结合地铁口、地下停车场的竖向交通，设计一些下沉式广场、天井等，与地面商业、住宅商店连接。既通风、又可采光，节约地下空间的能源。”马由又补充了一点建议。
“好的，我在组织设计人员落实一下。现在正在大面积进行基础处理和地基工程，上盖建筑还需8个月时间，修改设计图还来得及。”周洪亮也赞同到，他回想了一下规划方案，应该和董事长的要求差异不大。修改没有难度。
马由心中计算了一下时间，不论怎样，类似“新天地”这样的风情街，明年年底前就可竣工，较前世提前2年面世。
“这个片区的户型面积有哪些？”
“我们将这个片区，每一个地块都进行了详尽的优劣势分析，并结合规划中20多块街头绿地、公园等景观，进行了甲、乙、丙三类分级。最靠近街道、有一定噪音干扰的这是丙类地块，规划了50-70平方米，一房一厅及两房一厅中小户型。主要定位于沪上本地无房户、外地来沪就业的年轻人等客户。当然我们的中控隔音、保温玻璃和保温墙体，可以隔绝外部噪音。”
“乙级地块主要定位改善型住房，面积区间为70-90的三房。小的是一厅一卫、大点的是两厅两卫。”
“甲类地块是景观较好，庭院间距较大的楼王之类的规划。面积区间是150-280平方米，主要定位于大型企业高管、私营企业主等。”
“户型方面，结合你提供的参考户型，有很多的创意。如错层阳台，跳高达6米，可打造成空中花园的绿色建筑。以及复跃式空中别墅、5.4米客厅层高，上半层为主卧室，下半层是次卧餐厅及厨房、卫生间等。面积150平方米，标准设计为四房两厅两卫，自己改造通过部分客厅5.4米层高分隔出阁楼，成为2间儿童房。可达到6房2厅2卫等。”
马由点点头，这些户型是星儿从前世资料中精选出来的创意户型。
房地产有句行话“能否吸引客户看景观，能否下单看户型。”
这时是市场起步期，尚处于充分竞争阶段，各种楼盘概念层出不穷。有一汪水塘的楼盘就是“临水而居”；郊区楼盘则是“大自然里的温馨家园”；市区比较嘈杂的楼盘则是“地铁上盖往来如风”……。
马由停止了遐想，指着还有一大片未拆迁的老房子问道：
“拆迁安置进展怎么样？”
“还算理想。我们采取了原地返迁及现金补偿另种形式，供原居民选择。安置标准是1.1.3，即原有产权是1平方米、补偿新房1.3平方米。若加上公摊面积则达到了1：1.6。且每户还能领过渡费150-200元。现金补偿款项更是高达2500元每平方米。”
“这些拆迁安置标准，远远超过了沪上市官府颁布的旧城改造拆迁管理条例。且蓝星地产还巧立名目，用各种名义多给了不少奖励费用。给当地官府拆迁动员，创造了宽松的工作环境。其中有二分之一的居民，选择了现金补偿。拆迁协议签署比例已达96%，剩余的也在1个月内能全部完成。不影响我们的施工。”
“原地返迁安置房，除户型差异外，外立面、景观打造及配套等，也要参照商品房建造，别形成新的棚户区。”马由叮嘱到。
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